Użytkowanie wieczyste jest jednym z katalogu praw rzeczowych, które mogą przysługiwać do nieruchomości. W użytkowanie wieczyste oddaje się grunt, będący własnością Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego (gminy lub związków gmin), na okres 99 lat.
Prawo to nie różni się prawie od prawa własności do nieruchomości, chociaż prawa użytkowania wieczystego można zostać pozbawionym i jest ono teoretycznie ograniczone w czasie.
Użytkownikowi wieczystemu przysługuje prawo do wnioskowania o przedłużenie na kolejny okres, a właściciel gruntu może odmówić wyłącznie ze względu na ważny interes społeczny, dlatego mówi się o jedynie teoretycznej możliwości pozbawienia tego prawa po upływie 99 lat.
Prawo to jest specyficzne dla Polski i zostało wprowadzone w 1961 roku, stąd nie ma jeszcze żadnych doświadczeń w zakresie przedłużania prawa użytkowania wieczystego. Przyczyną wprowadzenia do polskiego systemu prawa takiej dość specyficznej konstrukcji, jak użytkowanie wieczyste, należy szukać w ówczesnym systemie ekonomicznym. Według ideologii państwa socjalistycznego grunty były traktowane jako dobro wspólne wszystkich obywateli i państwo nie chciało się pozbywać ich własności. Z drugiej strony nikt nie wybudowałby budynku na gruncie, który nie byłby jego własnością. Prawo użytkowania wieczystego połączyło interes państwa socjalistycznego i obywateli, dążących do budowy własnego domu, gdyż w jego myśl wszelkie budynki i budowle wzniesione przez użytkownika wieczystego nie stają się własnością właściciela gruntu, a pozostają własnością tego, kto dany budynek zbudował.
Prawo użytkowania wieczystego obejmuje prawo dysponowania rzeczą (ius utendi) oraz pobierania z niej pożytków (ius fruendi). Ponadto jest to prawo zbywalne, można je również obciążyć hipoteką czy zapisać w testamencie.
W zamian za użytkowanie wieczyste, użytkownik odprowadza opłaty na rzecz właściciela. Opłaty te odprowadzane są z reguły raz do roku.